西安前两月住宅成交面积增两成 市场库存降低至于新低

库存低房价一定涨?

今年前两个月，西安商品住宅销量呈同比上扬状态，市场库存也降至近一年新低，将对房价产生何种影响?

前两月住宅成交面积增两成

据中指院统计，2月份受春节影响，监测的主要城市楼市成交面积环比下降39.59%，超九成城市环比下降，同比下滑13.83%。

数据显示，西安在2月份成交了9932套商品住宅。成交面积为110.24万㎡，虽然受春节放假等因素影响，成交面积环比下降了39.38%，但同比仍增加了27.57%。在中指院统计的27个城市中，成交量仅次于重庆。

在今年1月份，西安商品住宅成交套数为16046套，成交面积 181.86 万㎡，同比增加21.92%。也就是说，前两月西安商品住宅成交套数达25978套，成交面积292.1万㎡。从成交量对比，今年头两个月，西安成交面积比去年(成交面积235.58万㎡)增加两成有余。

住宅销量持续上扬，也使得库存进一步下降。华商报记者从克而瑞西安机构了解到，1-2月西安楼市整体供应量有限，且房企在年末多以消化库存为主，所以阶段成交量达供应量的2.4倍。截至2月末，西安商品住宅去化周期仅为9.7个月，为近一年最低。

“库存低房价涨”逻辑存争议

目前，全国楼市库存已降至历史低位。国家统计局数据显示，截至2017年末，全国商品住宅待售面积降至3亿㎡，回到13年末水平。这也引发外界对低库存下房价走高的担忧。这源于，房地产市场流传的一种说法：库存低则房价涨，高库存则房价降。

海通证券宏观债券研究员姜超并不同意这种逻辑。他认为，消费品库存低是真的低，比如茅台涨价、钢价上涨，都是因为库存降到历史最低位。而房子低库存其实是假象。因为房子不会被用掉，库存低其实指的是新房库存低，居民手里的房子却是越来越多。而且，房价不是由新增供给决定，核心是举债、是货币增速。

克而瑞西安机构总经理朱郁表示，库存高低并不会直接左右房价，但通过供需结构来间接施加影响是存在的，但同时还要考虑需求情况。“影响房价走势的因素包括政策、信贷、供需和地价等方面，需要综合考虑。”

“今年房地产市场稳定运行将继续强化。”陕西师范大学经济学博士毕超认为，短期来看，调控态势不会改变，同时，稳定的宏观经济将为房地产发展提供良好环境;中期来看，未来几年金融监管还会持续加强，资金环境趋紧;长期来看，城市群建设框架下的区域协调发展、新型城镇化有利于引导人口和住房需求合理分布，抑制房价过快上涨。